A IMPORTÂNCIA E A COMPLEXIDADE DAS VISTORIAS CAUTELARES DE IMÓVEIS EM SITUAÇÕES DE RISCO

Já é de domínio público que as vistorias objetivam analisar cautelarmente o estado dos imóveis vizinhos à uma obra com o objetivo de verificar a situação física, o estado de conservação e manutenção, a estabilidade estrutural e a existência de vícios e patologias construtivas.

As vistorias cautelares de vizinhança parecem simples, mas não são. Há uma falsa ideia divulgada no meio da engenharia, desservindo e desdenhando desta importante atividade, de que tais vistorias são trabalhos de pouca complexidade, pouca concorrência e, portanto, em condições ideais para profissionais de outras áreas, buscando recolocação no mercado, recém formados, sem experiência, ou outros tipos de aventureiros.

De acordo com o engenheiro Luciano Blessmann Silveira, responsável técnico pela LAUTEC Engenharia, empresa que já detém mais de cem mil imóveis vistoriados em cautelares de vizinhança em seu acervo técnico em obras de alta complexidade como o metro do Rio de Janeiro, trechos Ipanema-Leblon e Gávea-Barra da Tijuca, metro de São Paulo, vários trechos do Rodoanel de São Paulo, elevado norte da ponte da Joatinga, demolição e implosão do estádio Olímpico em Porto Alegre, entre muitos outros. Os profissionais da empresa detém alta expertise na área e sólidos conhecimentos de engenharia e patologia das construções, porque o mercado não pode prescindir destes tipos de profissionais no desenvolvimento dos laudos cautelares, como forma de mitigar riscos e proteger vidas humanas.

Os laudos cautelares de vizinhança não consistem somente em apontar patologias construtivas sem a minuciosa análise das mesmas. Este trabalho envolve, também, outras observações técnicas como a análise da existência de riscos estruturais, condições de habitabilidade, estudo de causas e efeitos dos vícios e patologias, e, por fim, das responsabilidades disso decorrentes.

Obras de maior complexidade como metros, túneis, rodovias, ferrovias, obras de arte, prédios de grande porte com muitos subsolos, etc., que envolvem serviços como, por exemplo escavações junto às fundações de prédios vizinhos, rebaixamento de lençol freático, compactações, desmonte de rocha e até implosões, causam acentuado risco aos imóveis lindeiros, aos ocupantes, pedestres, trânsito, etc., e a função do vistoriador é observar analisar, alertar e, até mesmo, mitigar estes riscos.

Não restam dúvidas acerca da importância e responsabilidade destes trabalhos técnicos e da necessidade de serem executados por profissionais bem preparados. Por isso que, a falsa ideia de facilidade e desimportância desta atividade é um desserviço e um desdém aos corretos conceitos da engenharia.

A IMPORTÂNCIA DA VISITA VIRTUAL PARA A VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL

Visitar o imóvel dos sonhos e conhecer cada detalhe do empreendimento sem sair do lugar já é possível. Desenvolvida pela empresa Iteleport Vivência Virtuais, uma nova forma de visitação a imóveis proporciona que clientes realizem um tour por casas e apartamentos de maneira interativa, completa, online, disponível 24 horas por dia e, acima de tudo, confiável.

A ferramenta que além de trazer benefícios aos possíveis compradores, está se tornando cada vez mais imprescindível para os agentes do mercado imobiliário. A possibilidade de visitação virtual é comprovadamente eficaz para o aumento da atratividade dos imóveis ofertados, valorizando ainda mais o produto pelo uso da alta tecnologia.

A tendência é que a realidade virtual transforme o comportamento dos clientes, que cada vez mais exigem e apreciam o uso de novas tecnologias.  No entanto, se tem observado que imobiliárias, por não possuírem a exclusividade de vendas deixam de proporcionar a visita virtual. Enquanto proprietários vendedores, por pensarem se tratar de uma incumbência das imobiliárias, também não investem nesta ferramenta.

Negar o uso desta tecnologia traz perdas em diversos sentidos, tanto para as imobiliárias quanto para clientes, mas principalmente, para os proprietários vendedores.  Receber a visita de um possível comprador mal informado gera perda de tempo e até mesmo desconforto para ambas as partes. Muitas vezes, proprietários impulsionados pela necessidade de vender, se deparam com ofertas indesejáveis ou muito diferentes de suas expectativas. Isto ocorre porque o site das imobiliárias é raso em informações detalhadas ou em ilustrações do imóvel.

Investir em tour virtual é economizar tempo, energia e ainda evita desconfortos. Ao mesmo tempo em que detalha e qualifica o verdadeiro valor do imóvel.

INSPEÇÃO DO ESTÁDIO MAGALHÃES PINTO – MINEIRÃO PARA ATENDER AS CONDIÇÕES DE SEGURANÇA – ESTATUTO DO TORCEDOR

O Decreto nº 6.795, de 16 de março de 2009, que regulamenta o artigo 23 da Lei no 10.671, de 15 de maio de 2003 – Estatuto do Torcedor, que dispõe sobre o controle das condições de segurança dos estádios desportivos, estabelece que a entidade responsável pela organização de uma competição deverá apresentar ao Ministério Público dos Estados e do Distrito Federal, previamente à realização da mesma, os laudos técnicos exigidos pelos órgãos e autoridades competentes. Estes laudos referem-se às condições de segurança e condições sanitárias dos estádios a serem utilizados.

Os laudos técnicos que atestarão a real capacidade de público dos estádios, bem como suas condições de segurança, serão os seguintes: laudo de segurança, laudo de vistoria de engenharia, laudo de prevenção e combate de incêndio e laudo de condições sanitárias e de higiene. Além disso, se o estádio for considerado excepcional por seu vulto, complexidade ou antecedentes ou sempre que indicado no laudo de vistoria de engenharia, será exigida a apresentação de laudo de estabilidade estrutural, na forma estabelecida pelo Ministério do Esporte”.

A LAUTEC ENGENHARIA, dada a sua experiência de mais de 30 anos em inspeções, vistorias e perícias de imóveis, foi contratada pela empresa Minas Arena, responsável pela administração do estádio Magalhães Pinto – Mineirão,  para elaborar o LAUDO DE VISTORIA DE ENGENHARIA DO ESTADIO MINEIRÃO de 2019, com vistas à atender à legislação acima comentada.

A vistoria de engenharia, conforme dispõe o decreto Federal nº 6.795, foi caracterizada pela inspeção de falhas e anomalias dos sistemas construtivos pela classificação quanto à criticidade e quanto à urgência de reparos, recuperações, reformas e medidas de manutenção preventivas e corretivas, de forma a manter os adequados critérios de segurança.

Segundo estas exigências, foram inspecionados sistemas estruturais, sistemas de impermeabilização, esquadrias, instalações hidraulicas, elétricas, eletrônicas, tratamento de resíduos, máquinas e equipamentos em geral, proteção e combate à incêndio, qualidade funcional e conforto, acessibilidade e outros. As análises foram feitas de acordo com os  riscos oferecidos aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, diante das condições técnicas de uso, operação e manutenção da edificação, bem como da natureza da exposição ambiental.

O Mineirão é administrado pela Minas Arena, uma Sociedade de Propósito Específico criada por meio de uma parceria público-privada (PPP) com o Governo de Minas Gerais para executar as obras de modernização e gestão, por 25 anos, do Estádio Governador Magalhães Pinto – Mineirão. Esta SPE é responsável pela operação e manutenção do complexo esportivo e, para isso, mantém uma equipe multidisciplinar composta por engenheiros civis, eletricistas, mecânicos, de segurança, profissionais de nível técnico, etc.

Desta SPE foram auditados os sistemas de controle, com destaque para o PMOC – planos de manutenção, operação e controle, Plano de Manutenção Civil, “Novas chamadas” em eventos e fora de eventos, Ordens de Serviço e relação e relatórios de empresas terceirizadas responsáveis pela manutenção de alguns sistemas e subsistemas, como, por exemplo, a empresa responsável pelo monitoramento das estruturas de concreto e metálicas.

Para alcançar este intento, a equipe multidisciplinar da LAUTEC, composta por engenheiros civis, mecânico, eletricista e de segurança do trabalho, conforme já mencionado, analisou os procedimentos e as documentações mantidas pela equipe de manutenção da operadora do complexo e inspecionou minuciosamente todos os sistemas envolvidos.

Quanto ao quadro profissional, aos procedimentos técnicos adotados, à documentação mantida e os controles e métricas desenvolvidas pela SPE não houve quaisquer reparos a serem mencionados. A equipe e os procedimentos técnicos se mostraram eficientes e eficazes, portanto, dignos de elogio.

Cumpre, por fim, ressaltar que as análises documentais e as inspeções foram facilitadas, não só pela presteza da equipe de manutenção da Minas Arena, mas, também,  pela qualidade da organização do gerenciamento de informações, permitindo fácil e rápido acesso a todas as informações solicitadas.

Não se teve, por fim, quaisquer óbices dos órgãos envolvidos, Ministério Público de Minas Gerais, Federação Mineira de Futebol, entre outros, relativos ao laudo elaborado pela LAUTEC ENGENHARIA.

O Rebaixamento do lençol freático e as vistorias cautelares de vizinhança

O rebaixamento do lençol freático, quando próximo à superfície, pode causar importantes acomodações do solo e, com isso, causar danos aos imóveis vizinhos. Estes danos, por sua vez, resultam em conflitos entre construtora e vizinhos, que podem postular importantes indenizações que geram importantes passivos. Estes  passivos, muitas vezes, são confirmados em ações judiciais através de perícias de engenharia, onde a sentença determina que as causas pelo surgimento de eventuais danos à construção são de responsabilidade da construtora e as indenizações devem correr às expensas da mesma.

Quando o nível inferior da obra, ou seja, o nível das suas fundações está abaixo do nível do lençol freático, se faz necessário o rebaixamento do mesmo, pois a água impossibilita a execução dos serviços e provoca instabilidades no solo e nos taludes. Nestes casos, escoramentos e drenagem são necessários.

Os rebaixamentos do lençol freático, via de regra, provocam movimentações no solo, e, por conseguinte, recalques que afetam diretamente as edificações vizinhas.

Há obras em que o rebaixamento do lençol freático é absolutamente inevitável, porém, pode causar riscos de danos na própria obra e aos imóveis vizinhos. Nestes contextos, as vistorias cautelares de vizinhança visam mitigar os riscos do rebaixamento do lençol freático através do levantamento minucioso das condições dos imóveis vizinhos antes da obra, não só para registrar as condições na ocasião,  mas, para, a partir da detecção de fragilidades como desaprumos, flexas, pisos e paredes trincadas, etc., identificar-se e recomendar-se os reforços necessários para a garantia da segurança da edificação e dos usuários.

Em suma, os riscos de ocorrência de danos devido ao rebaixamento do lençol freático, quer na obra, quer nos imóveis vizinhos, atingem os  responsáveis técnicos pela execução da obra que serão responsabilizados por eventuais danos patrimoniais e físicos a terceiros.

LAUTEC ASSIST INOVA NOVAMENTE NA FENALAW – PERÍCIAS EM 3 DIMENSÕES

Pelo segundo ano consecutivo a Lautec Assist participou da Fenalaw, maior evento jurídico da América Latina. No primeiro ano já foi destaque por ter inovado como sendo a primeira empresa a participar voltada para a consultoria para escritórios de advocacia e para as áreas jurídicas das empresas em questões judiciais e extrajudiciais de engenharia. Isto já resultou vários frutos.

Agora, em 2018, a Lautec Assist se destacou ainda mais, levando um conceito absolutamente inovador que é o da perícia em três dimensões, em parceria com a Iteleport Vivências Virtuais, de quem a Lautec Assist se tornou parceira em perícias de engenharia em nível nacional.

Trata-se de um conceito absolutamente novo na área, que veio para revolucionar a experiência nos mais diversos tipos de perícias de engenharia, como inspeções prediais, cautelares de vizinhança, patologias construtivas, perícias avaliatórias de valores locativos e venais.

De acordo com o engenheiro Luciano Blessmann Silveira, responsável técnico pela Lautec há 30 anos, através de um tour virtual interativo on line (3 D e 3600 integrados), é possível visitar o imóvel a qualquer tempo , observando todos os detalhes com alta definição e realismo, tais como, características construtivas, material empregado, qualidade de mão de obra, patologias e vícios construtivos, irregularidades entre outros.

Agora é possível, por exemplo, nas perícias avaliatórias visitar o imóvel para certificação das características apontadas no laudo, assim como, nas perícias de patologias e vícios construtivos visualizar, de qualquer ângulo e distância e com zoom em fotos 3600 e resolução 4 k, os vícios existentes. Isto é um avanço inimaginável na ilustração dos laudos.

O modelo 3D gerado a partir desta tecnologia permite medir as dimensões do imóvel e reproduzir a planta baixa e os cortes a qualquer tempo, mesmo se o imóvel não existir mais.

A RETOMADA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA

A nossa larga experiência em vistorias cautelares de vizinhança, que são aquelas vistorias que objetivam analisar cautelarmente o estado dos imóveis com o objetivo de verificar a situação física, o estado de conservação e manutenção, a estabilidade estrutural e a existência de vícios e patologias construtivas e que permite, também, outras observações técnicas como a análise da existência de riscos estruturais, condições de habitabilidade, estudo de causas e efeitos dos vícios e patologias, e, por fim, as responsabilidades, nos permitiu observar, em face do aumento de solicitações de propostas técnicas e comerciais, que o mercado de obras de infraestrutura, de construção pesada e, mais timidamente, construção civil, começa a reagir gradativamente.

Para uma empresa especialista nesta área como a Lautec, torna-se fácil, após a execução de dezenas de milhares de vistorias de imóveis para a finalidade acima citada, perceber através de uma métrica, ou seja, do aumento do número de propostas técnicas e comerciais emitidas, a reação do mercado, principalmente, considerando que o nosso país carece imensamente de infraestrutura, tais como obras de acessibilidade urbana, saneamento básico, rodovias, portos, aeroportos, metrô e ferrovias, entre outras, e que o o entendimento positivo do mercado ao novo governo que, sequer, ainda assumiu, dá novo ânimo a novos empreendimentos e a retomada daqueles que pararam face à crise recente.

VISTORIAS DE ENTREGA OU DEVOLUÇÃO DE IMÓVEIS

No caso de imóveis locados, estas vistorias objetivam analisar cautelarmente o estado dos imóveis com o objetivo de verificar a situação física, o estado de conservação e manutenção, a estabilidade estrutural e a existência de vícios e patologias construtivas em imóveis locados, quer seja ao final ou no início da locação.

No caso de imóveis novos, estas vistorias objetivam analisar cautelarmente o estado dos imóveis com o objetivo de verificar o atendimento do projeto e do memorial descritivo, a verificação de inconformidades, vícios ou patologias construtivas, aparentes ou não, enfim, se o imóvel está efetivamente nas condições contratadas e, portanto, apto a ser recebido pelo comprador.

Este trabalho envolve, também, no caso de imóvel em condomínio, a mesma análise nas áreas condominiais.

Este tipo de vistoria é de extremamente recomendável, tanto em unidades autônomas como em condomínios, no acompanhamento e na assistência ao comprador leigo que, naturalmente, tem dificuldades em verificar se o imóvel adquirido está em conformidade com as cláusulas contratuais, em especial, projeto, memorial descritivo e padrão construtivo.

Os trabalhos realizados nesta área de atuação pela equipe técnica da Lautec englobam as seguintes atividades:

••• Estudo detalhado do imóvel;

••• Estudo e análise dos projetos e memorial descritivo;

••• Vistoria minuciosa de todas as áreas privativas e de uso comum;

••• Elaboração de laudo técnico com farta ilustração e documentação técnica, descrevendo o imóvel, sua situação física, adequação ao projeto, memorial descritivo e padrão construtivo, existência de problemas, vícios e patologias construtivas, as causas e os efeitos, e, por fim, a necessidade de reparos e/ou alterações para o recebimento.